Mi az adóssághozam?
Az adóssághozam kockázati intézkedés a jelzálog-hitelezők számára, és azt méri, hogy a hitelező mennyit tud visszafizetni pénzeszközeit nemteljesítése esetén tulajdonosától. Az arány azt értékeli, hogy a hitelező hány százalékos hozamot kaphat, ha a tulajdonos nem teljesíti a kölcsönt, és a hitelező úgy dönt, hogy eladja a jelzáloggal terhelt ingatlant.
Az arány népszerű az ingatlanértékelés során, de felhasználható bármely jövedelemszerző projekt vagy eszköz hozamának értékelésére. Egyszerre értékeli a tőkeáttételt és a kockázatot, és felhasználható a kölcsön teljes élettartama alatt, miközben következetes marad.
Ez egy önálló mutató, amely nem használja a kamatlábakat, a kölcsönök amortizációs ütemezését, az LTV-t vagy más változót.
Adóssághozam formula
Az adóssághozam képlete:
Adóssághozam = nettó működési bevétel / az ingatlan értékePélda az adóssághozamra
Elemezzük az alábbi adóssághozam-példa segítségével:
Andy sikeres játékboltot vezet, és a vállalkozás hozama alapján igényel kölcsönösszeget. Jelenleg az üzlet 500 000 dollárt keres évente, a hiteligény pedig 2 550 000 dollár. És így,
Adóssághozam képlete = 500 000/2 550 000 = 19,60%
Minél alacsonyabb a hozam, annál nagyobb a javasolt hitel vélt kockázata. Ez az oka; a hitelezők magasabb adóssághozamot követelnek a kockázatosabb ingatlanoktól. Nincs fix referenciaérték, de az ideális 10% -os hozam általában elfogadott.
Adóssághozam-számítások az LTV-vel szemben (hitel-érték)
Az adósságszolgálati fedezettség és az LTV arányok a hagyományos módszerek, amelyeket a kereskedelmi ingatlanhitel-garanciavállalás során alkalmaznak. Ugyanakkor manipulációnak vannak kitéve.
Az LTV a teljes hitelösszeg osztva az ingatlan értékelt értékével (Becsült piaci érték a szakemberek által). Ez a piaci érték egy becslés, és volatilitástól függ, különösen a 2008-as pénzügyi válság után. Lehet, hogy ez nem a legpontosabb mérce ingadozó helyzetekben. Figyeljük meg az MV (piaci érték) és a DY alábbi összehasonlítását:
Ezeket meg lehet vizsgálni a kölcsönjavaslatok és azok megvalósíthatóságának felmérése érdekében is. A fenti esetben a hozam 6,25%, vagy változik bármelyik komponens, azaz a NOI vagy a hitel összege szerint. A fenti táblázat azt mutatja, hogy az LTV arány a becsült piaci érték (MV) változásával változik.
Adóssághozam kiszámítása az adósságszolgáltatás fedezeti hányadával (DSCR)
A DSCR a nettó működési bevétel elosztva az éves adósságszolgálattal, azaz az adósságtörlesztéshez egy adott időszakban szükséges pénzmennyiséggel. Például, ha a szükséges hitelösszeg nem éri el a várt 1,10-szeres DSCR-t, akkor ebben a 25 éves amortizáció hasznos lehet. Ez növeli a kölcsön kockázatát, és ez nem tükröződik a DSCR-ben vagy az LTV-ben. Vegye figyelembe az alábbi táblázatokat a DY és a DSCR összehasonlításához:
Mivel az amortizációs időkeret nem befolyásolja a hozamot, ez egyetlen mutatóval objektív kockázatmérést adhat.
- Ebben az esetben a hozam 6,25%, de ha a belső politika minimum 9% -os hozamot követel meg, akkor ezt a hitelt nem hagynák jóvá.
- Látható, hogy az amortizációs időszak befolyásolja, hogy a DSCR követelmény teljesíthető-e. Ha a politika 1,1-szeres DSCR-t igényel, akkor csak egy 25 éves amortizációs időszakú hitel felel meg a követelménynek.
- Azonban, hogy ilyen hosszú idő megvalósítható-e vagy sem, az a belső politikák irányításán és rugalmasságán múlik.
Következtetés
Az adóssághozam kiszámítása nem módosítható a kölcsön feltételeinek megváltoztatásával, hogy a javasolt kölcsön elfogadhatóbbá váljon.
Az olyan opciók, mint a hitelek jegyzése és strukturálása, sokkal mélyebbek, egyetlen arány helyett; vannak más tényezők, amelyeket ez a hozam nem vesz figyelembe, mint például:
- Keresleti és ellátási feltételek
- A kezes ereje
- A vagyon állapota
- A bérlők pénzügyi helyzete stb .;
Ezért ennek az aránynak az alkalmazásakor figyelembe kell venni az összes szempontot, beleértve a makrogazdasági tényezőket is.
Ez nagy jelentőségűvé vált a fix kamatozású hitelek értékpapírosítását végző hitelezők, valamint az életbiztosító társaságok hitelezői számára. Ez kiküszöböli a szubjektivitást, és útmutatást ad a hitelezőknek a felfújt piacon.
