Kizárás jelentése
A kizárás a hitelező által megtett lépéseknek minősül, amikor a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsön visszafizetését. Ebben a hitelező átveszi a jelzáloggal terhelt ingatlan jogi ellenőrzését és eladja az eszközt (vagyont) a kölcsön összegének visszaszerzése érdekében.
A kizárás típusai
# 1 - Igazságügyi
Ez a szokásos kizárás, amely akkor történik, amikor a hitelező tájékoztatja a hitelfelvevőt az elmulasztott kifizetésekről, és tovább, amikor a hitelfelvevő nem tud újból felépülni a nemteljesítéskor, a hitelező bepereli a hitelfelvevőt, és azt az országos adatrögzítő irodájában nyújtják be. Az eset nyilvántartásba kerül, és a tárgyalás után az ingatlant elárverezik.
# 2 - Nem bírósági
Itt a hitelezőnek teljes jogköre van az ingatlan értékesítésére, ha a hitelfelvevő nem teljesít. Itt is rögzítik az esetet az országos adatrögzítő irodában, és a hitelfelvevő időt kap arra, hogy pótolja a mulasztást, amelynek elmulasztása esetén a hitelezőnek joga van azonnal aukcióra vagy az ingatlan eladására menni, és itt a különbség ott lesz nem lehet kiterjedt tárgyalás vagy bírósági eljárás.
Kizárási folyamat
A folyamat államonként változó, de összességében 5 hasonló jellemzőjük van -
# 1 - A hitelfelvevő fizetési hibája
Ha a hitelfelvevő elmulaszt legalább egy hitelkifizetést, akkor az alapértelmezett kritériumokat alkalmaz. A hitelező elmulasztott fizetési értesítést küld, amelyben közli, hogy elmulasztották a fizetést, és akár 15 napos türelmi időt is kínál a befizetéshez. 15 nap elteltével a hitelfelvevőt késedelmes fizetéssel és egyéb kötbérekkel terhelik meg. Ha a hitelfelvevő két vagy három fizetést elmulaszt, akkor most egy követelésről szóló értesítést küldenek, amely súlyosabb, mint az elmulasztott fizetési értesítés.
# 2 - Értesítés az alapértelmezésről (NOD)
Amikor a hitelfelvevő három-hat hónapig elmulasztja a fizetést, a hitelező értesítést küld a mulasztásról az országrögzítő irodájához. Ennek egy példányát elküldik a hitelfelvevőnek is, aki további 90 napot kap a legutóbbi számla kifizetésére és a hitel visszaállítására. Ezt az időszakot hívjuk visszaállítási időszaknak.
# 3 - Értesítés az eszköz értékesítéséről
Ha a hitelfelvevő 90 napon belül sem tudja teljesíteni a fizetést, a hitelező a kizárás folyamatával kezdi meg. A hitelező újból értesítést küld a vidéki adatrögzítő irodának, egy példányban a kölcsönvevőhöz, és három egymást követő héten keresztül közzétesz egy jogi értesítést az újságban is, mielőtt a ház ténylegesen elárverezne. A hitelfelvevőnek még öt napja van az árverés előtt, hogy pótolja az elmulasztott fizetéseket.
# 4 - Nyilvános aukció
A hitelező az aukció előtt megbecsül egy nyitó ajánlatot az ingatlanra. Az ár becslése a függőben lévő kölcsön egyenlege és bármilyen zálogjog vagy nem fizetett adó alapján történik. Az ingatlant eladják a legmagasabb ajánlatot tevőnek. A bizalmi okiratot továbbítják az ingatlan új tulajdonosának, és a hitelfelvevőnek most 3 napja van arra, hogy elhagyja az ingatlant.
# 5 - Ingatlan tulajdonában lévő ingatlan
Ha az ingatlant nem adják el az aukción, a bank vagy egy ingatlan tulajdonába kerül. Amikor ez megtörténik, a hitelező az ingatlan tulajdonosa, és megpróbálja közvetítő vagy ügynök útján eladni az ingatlant. Annak érdekében, hogy az üzlet csábítóbbá váljon, a hitelező eltávolíthatja a zálogjogi töltők és egyéb díjak egy részét, így valamilyen formában kedvezményt adhat az érdekelt félnek az adott ingatlan megvásárlásáért.
Kizárási aukció
Egy aukcióban a hitelező általában az aukció előtt ajánlatot tesz az ár alapján, amelyet a függőben lévő kölcsön egyenlegének, valamint a nem fizetett zálogjognak vagy adóknak a becslésével becsülnek meg. Ezt az értesítést a helyi újságok és weboldalak is megkapják, hogy az érdeklődő vásárlók jelentkezhessenek az aukción.
Az aukció napján az előre meghatározott licit alapján az árverezők az általa feletti árakra licitálhatnak. Az aukció célja az ingatlan lehető legmagasabb árának megszerzése. Figyelembe veszik azt a személyt, aki a legmagasabb ajánlatot tett, vagy azt az összeget, amely elegendő ahhoz, hogy a hitelező fedezze a hitelt, az ingatlant átadják az illetőnek.
A hitelfelvevőnek három napja van arra, hogy elhagyja az ingatlant és átadja az új tulajdonosnak. Másrészt, ha a hitelező nem kap jó ajánlatot az aukción, a hitelező átveszi az ingatlant, és a jövőben brókereken vagy ügynökökön keresztül megpróbálja eladni.
Hogyan kerülhető el?
- Az egyik legfontosabb lépés a kizárás elkerülése érdekében a kölcsönök elmulasztásának elkerülése és a nemteljesítés elkerülése.
- Szüksége van egy kis időre a hitelezőtől súlyos vészhelyzetek esetén, mielőtt jogi lépésekbe kerülne. Ezt türelemnek nevezzük.
- Ha meg tudunk állapodni abban, hogy a nemteljesítés után soha nem fogjuk megismételni ugyanazt, a hitelező szünetet adhat a hitelfelvevőnek, és lemondhat az adósságelengedésnek nevezett kötelezettségről.
- Amikor a hitelező hosszabb időre szétosztja az elmulasztott fizetési összeget, ez valamiféle könnyebbséget nyújt a hitelfelvevőnek.
- Amikor a hitelező beleegyezik a kölcsön feltételeinek megváltoztatásába vagy az amortizációs időszak meghosszabbításába, ez bizonyos rugalmasságot adhat a hitelfelvevő számára.
A kizárás következményei
- Az embernek el kell engednie saját otthonát és bármilyen előterjesztett tőkét.
- Stresszt és szorongást okoz, mert az ember hajléktalanná válik, anélkül, hogy tudná, hová menjen tovább.
- Nagyon kárt okoz a hitel pontszámában, és a második hitel megszerzése a jövőben nagyon nehézzé válik.
- A kizárási értékesítés után is tartozhat hiányhiánnyal.
- Elvesztheti a lízing vagy a segítségnyújtás lehetőségeit, amelyek további lehetőségek állnak rendelkezésre.
- A Fannie Mae jelzálogkölcsön-eljárás keretében az ember elveszíti újabb házvásárlási képességét további hét évre.
Hatás
- A hitelminősítés az, amely drasztikusan elüt.
- A házak a tényleges piaci árnál olcsóbb áron kaphatók.
- Lehetőséget teremt az új lakásvásárlók számára, hogy kedvezményes áron vásárolhassanak házakat.
- Előfordulhat, hogy a hitelfelvevőnek a zárolás után is kompenzálnia kell a kölcsön hiányát.
- Foglalkoztatási problémák bizonyos területeken, ahol ellenőrzik a jelölt hitelminősítését.
Előnyök
- Amikor az ingatlanpiac alacsony szintre esik, sok tulajdonos úgy találja, hogy a háza nem ér jelzálogkölcsönt. Ilyen esetekben jó lehet, ha a tulajdonosok csökkentik a terhüket és újrakezdenek.
- Előnyös azoknak az új lakásvásárlóknak, akik olcsóbban találnak ingatlant.
- Pénzt takaríthat meg. Amikor a hitelfelvevő rájön, hogy a kizárásnak nincs akadálya, le lehet állítani a pénzt és megtakarítani azt a pénzt, amelyet egyébként havi befizetésekre használtak fel, és újrakezdeni, amikor a kizárás véget ér.
Hátrányok
- A hitelminősítés érinti a legsúlyosabban, és drasztikusan esik.
- Az ember elveszíti saját otthonát, és ilyen válság idején nagyon nehéz új otthont találni.
- Ez kihat a foglalkoztatásra is, ahol valamilyen munkakörben ellenőrzik az egyének hitelminőségét.
- Új hitel vagy jelzálog megszerzése nagyon nehézzé válik.
- Amikor a kizárás megtörténik, ez megnöveli a hitelfelvevő adóterheit az IRS szemében, az adósságot elengedik jövedelemnek tekintik.
