Ipari REIT-ek meghatározása
Az Industrial REITs egy olyan ingatlanbefektetési vagyonkezelő vagyonkezelő vagyonkezelő vagyonkezelő társaság, amelynek tulajdonában vagy üzemeltetésében vannak olyan ingatlanok, mint a gyártás, raktározás, gyártás, forgalmazás vagy bármely más ipari ingatlan, és bérbeadással vagy vállalkozásoknak történő bérléssel keresnek.
Hogyan működik?
Az ipari REIT-ek olyan területeket vásárolnak vagy építenek fel területeket, amelyeket bérbe lehet adni vagy bérbe lehet adni a vállalkozások számára ipari, kifejezetten ipari célokra. Az ilyen REIT alapokból áll, amelyek befektetési céllal segítik vállalkozásukat. A REIT-ek finanszírozást gyűjtenek lakossági befektetők vagy vállalkozások hozzájárulásaival. Ezeket az alapokat ezután vagy épületek, ipari központok (részben vagy egészben), ipari helyiségek, gyárak, gyártási központok stb. Megvásárlására, vagy az ilyen ipari ingatlanok kezelésére, előzetes tulajdonában vagy bérbeadására használják fel, hogy tovább bérelhetők legyenek. hogy pénzt gyűjtsön.
Olyan üzleti modellen dolgoznak, amely magasabb osztalék kifizetését követeli meg a befektetőknek. Ezek a REIT-ek mentesülnek a szövetségi jövedelemadó alól, amennyiben adóköteles jövedelmük 90% -át osztalékként adják a részvényeseknek. A befektetők a tőke felértékelődését is ösztönzik az emelkedő ingatlanárak miatt.
Az ipari REIT-ek, a többi REIT-hez hasonlóan, részvényeket bocsátanak ki saját tőkefinanszírozáshoz, vállalati szintű adósságfinanszírozással együtt. Így a hagyományos ingatlanbefektetési trösztökkel ellentétben ezek az alapok a nyilvános tőzsdepiacokon is kereskednek.
A befektetők perspektívája
-
- Fontos megjegyezni, hogy a REIT-ek, beleértve az ipart is, hosszú távú beruházásokat hajtanak végre az ingatlanokba. Ezért az ilyen alapokba történő pénzbefektetésre vonatkozó bármely döntésnek vagy tervnek tartalmaznia kell a befektetések hosszú távú szemléletét.
- A REIT-ekben a befektetési döntéseknek a vállalkozás működésének értékelésén kell alapulniuk. Az osztalékhozam az egyik legjobb mérési eszköz, és ugyanez kiszámítható úgy, hogy az osztalékot elosztjuk a műveletekből származó cash flow-val. A magasabb arány jobb hozamot jelez.
- Mindig keresse azokat a REIT-eket, amelyek történelmileg jól teljesítettek. A jól teljesítő REIT-nek biztosan van egy erős csapata, amely általában lehetőséget nyújt a jó teljesítményre a jövőben.
- Mielőtt befektetne, fontolja meg a piaci dinamika, a REIT-ek működési makrogazdasági környezetének és a befektetés kockázat-hozam profiljának megértését.
Példák az ipari REIT-ekre
Az Egyesült Államok piacán az ipari REIT-ek teszik ki a széles alapú ingatlanpiaci alapok mintegy 10% -át. Néhány népszerű REIT az ipari szektorban:
-
-
- Liberty (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (COLD)
- PS üzleti parkok (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG ipari (STAG)
- Innovatív ipari (IIPR)
-
A legmagasabb osztalékfizető ipari REIT-ek a következők:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Ipari logisztikai tulajdonságok bizalma
-
Ezeknek a REIT-eknek egyenként több mint 7% -os osztalékhozama van.
A különböző REIT-ek eltérő specifikációkkal rendelkeznek az ingatlankezelésre. Egyes ilyen REIT-ek termelési létesítményeket birtokolnak, míg mások raktárakat vagy disztribúciós központokat kezelnek.
Nézzük meg gyorsan a jól ismert ipari REIT-eket:
A Prologis ezen REIT-ek logisztikai alkategóriájába tartozik. Az egyik legnagyobb és legmagasabb minősítésű (hitelképességen alapuló) REIT, amely raktárakat és disztribúciós központokat kezel. Piaci kapitalizációja közel 50 milliárd dollár, osztalékhozama 2,9%.
Az ipari tér másik fontos szereplője a Stag industrial REIT, amely logisztikai és gyártási terekkel rendelkezik. Leginkább az Egyesült Államokban működik, és kisebb szereplő. 4,9% -os osztalékhozamot adott, miközben 3,5 milliárd dolláros piaci kapitalizációt tartott.
Az amerikai székhelyű Duke Realty Corporation egy másik REIT, amely az elosztóközpontokra és az orvosi irodákra koncentrál. Piaci kapitalizációja 10,9 milliárd dollár, osztalékhozama pedig 2,8%.
Előnyök
-
-
- Előnyt jelent az ipari terek kezelésének rugalmassága és azok módosítása a vállalkozások vagy az ügyfelek egyedi igényeinek megfelelően. Így az alkalmazkodóképesség az ipari REIT fontos szempontjává válik.
- Hasonló megjegyzés: kevesebb figyelmet kell fordítaniuk az épület és a tulajdonságok javítására és esztétikájára. Más REIT-ek szembesülnek ezzel a problémával az ingatlan esztétikai értéke miatt.
- Az ezekbe a REIT-be történő befektetések előnyöket jelenthetnek, mivel a logisztikai terek hiánya tapasztalható, miközben egyre több gyártási tevékenység kerül a táblára.
-
Hátrányok
-
-
- A növekedési tényezők nagymértékben függenek a gazdasági viszonyoktól. Gyakrabban a folyamatosan változó makrokörülmények volatilitást okoznak ezekben a REIT-ekben. Az egyik ilyen makrogazdasági tényező a kamatláb.
- Ezeknek a REIT-eknek rövid távú a lízingje. Ez azt jelenti, hogy más ingatlanokhoz képest rövidebb időre adnak bérleti szerződést, ezért befolyásolja a REIT-ekkel kapcsolatos növekedési lehetőségeket.
- Kihívást jelentenek a felállításukra, és ezzel előkészítik az utat a belépési akadályok előtt. A REIT-ekbe történő hatalmas beruházások, különösen az ipari, nagyon kevés szereplőt indítanak el vagy tartanak fenn a versenyen.
- Az ipari REIT-ek a túlkínálat kockázatának lehetnek kitéve. A gazdasági jólét során az ipari fejlődés adott, és ez hátrányosan befolyásolja a kereslet-kínálat profilt.
-
Következtetés
Az ipari REIT-ek az elmúlt évtizedben a várakozásokon felül teljesítettek. Ez a teljesítmény elsősorban az e-kereskedelmi hullámnak és a technológiabarát ipari területek iránti növekvő keresletnek köszönhető. Az elektronikus kereskedelmi óriások, mint az Amazon, a Walmart és a Home Depot a legnagyobb befektetők az ipari területeken.
A 2019-es pénzügyi év végéig a REIT-ek erőteljes lízingkülönbségeket tapasztaltak, és a bérleti díjak növekedését meglehetősen lenyűgözően mozgatták. A foglaltság szintje a bérleti díjak magas növekedése ellenére is rekordmagasra emelkedett. A REIT növekedésének két legfontosabb tényezője az ipari készletek teljesítménye és az ipari területek kereslet-kínálati profilja volt.
Meg kell jegyezni, hogy ezek a REIT-ek a finanszírozással kapcsolatos kockázatnak vannak kitéve, mivel nagyban támaszkodnak a vállalatoktól vagy befektetőktől felvett pénzre. A növekvő kamatlábak károsíthatják az ilyen REIT-eket, és ronthatják azok árrését.
