Az aktiválási ráta egy másik kifejezés a megtérülési rátára, amely a kereskedelmi ingatlanok területén megvalósuló befektetések esetén várható, ez a kifejezés csak a megtérülési ráta és a kereskedelmi ingatlanprojekt tényleges befektetésének aránya.
Mi az a kapitalizációs ráta?
Ez az eszköz nettó működési bevételének és piaci értékének aránya, és általában az ingatlaniparban használják.
- A tőkésítési rátát gyakran használják a kereskedelmi ingatlaniparban. Használható a potenciális ingatlanok megtérülésének megtérüléséhez.
- Az egyik ingatlan, amely magasabb arányt keres, jobb befektetésnek tekinthető, mint a másik ingatlan, mivel más feltételek hasonlóak az épületek elhelyezkedéséhez stb. Így lehetővé teszi a befektetési ingatlanok kereseti lehetőségeinek gyors összehasonlítását, és segíthet kiválasztani a legjobb befektetési lehetőség.
- Ez egyfajta jelzést adhat az ingatlanárak alakulásáról. Ha az arányok zsugorodnak, ez azt jelentheti, hogy az ingatlanok értéke növekszik, és így az ingatlanpiac egésze felforrósodik.
Tőkésítési képlet
Az alábbiakban a számításhoz használt képletet mutatjuk be
- A bérelt ingatlan nettó működési bevétele a bérleti díja, levonva a fenntartásáért fizetett költségeket.
- Úgy is gondolhatunk rá, mint egy befektetés megtérülésére, amelyet a befektető évente megkap az ingatlanvásárláskor.
Példák nagybetűs rátára
1. példa
Tegyük fel, hogy egy irodaház, amelynek nettó működési bevétele 10 000 000 dollár, 75 000 000 dollárra becsülik. A fenti cap rate formula segítségével kiszámíthatjuk az épület tőkésítési arányát:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Így ha az épületet 75 millió dollárért adják el, akkor azt is elmondhatjuk, hogy az épületet 13,33% -os kapitalizációs rátával adták el.
2. példa
Tegyük fel, hogy egy bérelt ingatlan havonta 1000 dollár bruttó jövedelmet kap. A tulajdonos köteles évente 700 dollárt fizetni az ingatlankezelésért és -fenntartásért, 500 dollárt az ingatlanadókért, 250 dollárt a biztosításért. 80 000 dollárért vette meg az ingatlant.
Ebben az esetben megvan a tulajdonos bruttó jövedelme és költségei. Így kiszámoljuk az ingatlan nettó működési bevételét:
- NOI = Bruttó jövedelem - vagyongazdálkodás - ingatlanadók - biztosítás
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = 10550 USD
- Most a kapitalizációs ráta kiszámítása = NOI / ingatlan ára = 10 550 USD / 80 000 USD = 13,18%
A magas kapitalizációs ráta mindig jobb?
- A tőkésítési ráta jó becslés lehet a különböző befektetési tulajdonságok összehasonlításához. De a magasabb arány általában nem jelent jobb befektetési lehetőséget. A tőkekamatlábak fontosak, de a befektetőnek más paramétereket is meg kell vizsgálnia.
- A befektetés kockázatosságának mércéjének tekinthető. Általában az alacsony arány alacsony kockázatot, a magasabb arány pedig magasabb kockázatot jelent.
A kapitalizációs ráta hátrányai
- Csak akkor használható fel, ha a nettó működési bevétel állandó vagy nem nagyon ingadozik. Ezen kapitalizációs ráta alkalmazásával az értékelés némileg hasonló lenne a diszkont cash flow módszeréhez. Ha azonban a cash flow bonyolult és szabálytalan, sok variációval, a hiteles és megbízható értékeléshez teljes diszkontált cash flow módszert kell alkalmazni.
- A kapitalizációs ráta különféle tényezőket vehet figyelembe, de nem tükrözi a jövőbeni kockázatot. Fenntartható jövedelmet feltételez az ingatlanból, de semmilyen garanciát nem lehet adni egy ilyen feltételezésre. A bérleti díj felértékelődhet vagy leértékelődhet. Az ingatlan értéke megváltozhat olyan külső körülmények miatt, amelyek felett a befektetőnek nincs befolyása. Előfordulhatnak olyan költségek, mint a fenntartási költségek. Így a tőkésítési ráta nem nyújt útmutatást vagy előrejelzést a jövőbeli kockázatokról.
Következtetés
A kapitalizációs ráta egy összehasonlító mutató, amely a leghasznosabb a hasonló tulajdonságok, azaz a hasonló helyen lévő ingatlanok, hasonló eszközosztályok és hasonló korú ingatlanok összehasonlításához. Ezt a mutatót még mindig széles körben használják kereskedelmi és több eszközből álló ingatlanértékeléseknél. Az ingatlanbefektetők eszközként használják befektetéseik értékbecsléséhez és megalapozott döntéshozatalhoz. A befektetőnek azonban nem a tőkésítési rátákat kell átfogó mutatónak tekintenie, hanem számos egyéb tényezőt is figyelembe kell vennie, amelyek befolyásolhatják az eszköz értékét. Fontos mutató, de nem kimerítő mérték.
