Mi a hitel / érték arány?
A hitel / érték arány a kölcsön összegének és az adott eszköz teljes értékének aránya, amelyet a bankok vagy hitelezők leggyakrabban használnak egy adott eszközre már adott kölcsön összegének vagy a fedezetnek a meghatározására. pénzkibocsátás előtt fenn kell tartani, hogy megvédjék az érték rugalmasságától.
Vegyünk egy egyszerű példát. Tegyük fel, hogy otthont szeretne vásárolni. És egy bank segítségét szeretné igénybe venni egy bizonyos összegű kölcsön felvételéhez. Miért? Mert jelenleg nincs annyi készpénz áll rendelkezésre, hogy egyedül vásárolja meg a házat. Tehát elmész a bankba, megérted az LTV-t és úgy döntesz, hogy házat vásárolsz.
Ha adunk hozzá néhány ábrát, könnyen megértenénk. Tegyük fel, hogy 200 000 USD értékű házat szeretne vásárolni (a piac piaci értéke). A Bank elmondta, hogy csak az összeg 80% -át tudják megadni. És a többit meg kell adnia a saját zsebéből.
Tehát ez a 80% a hitel / érték arány. Ebben az esetben egy bank kölcsönt fizet Önnek 160 000 USD jelzálogkölcsönre, és 40 000 USD-t kell fizetnie saját zsebéből a lakás megvásárlásához.
Képlet
Kölcsön / érték arány képlet = Jelzálog összeg / Az ingatlan értékelt értéke
Ez az egyik legfontosabb kockázatértékelési eszköz a pénzügyi intézményekben. És mielőtt a pénzt kölcsönadnák a hitelfelvevőknek, a hitelezők megvizsgálják a jelzálog jóváhagyása előtt.
Normális esetben az ingatlan becsült értéke az eladási ár. De a hitelezők vagy a bankok elküldik értékelő csapatukat, hogy értékeljék az ingatlant. És akkor úgy döntenek, hogy kölcsönadják az összeget (jelzálog összegét).
Az Egyesült Államokban az esetek többségében a hitel / érték arány (LTV) értéke kevesebb mint 80% volt. De az LTV ennél több is lehet, és ebben az esetben a kamatlábak magasabbak is lehetnek.
Egy dolgot meg kell értenünk az LTV-ben: ez magasabb lenne, nagyobb lenne a kockázat. Tehát ha a hitelező magasabb LTV-t ad; ez azt jelenti, hogy több kockázatot rejt magában. És ez az oka annak, hogy a kamatláb is magasabb lenne.
És a hitelfelvevő is sokat szenved a magas LTV miatt, még akkor is, ha úgy tűnik, hogy a hitelfelvevő részesül előnyben. Ha az LTV magasabb, a kölcsön költsége nő, és mivel a hitelezés kockázata sokkal nagyobb (mivel a hitelező többet fizet), a kamatláb sokkal magasabb. Például, ha egy hitelfelvevő 95% hitel-érték arány mellett kölcsönöz pénzt a banktól, legalább 1% -kal magasabb kamatot fizetne, mint egy hitelfelvevő, aki 75% -os LTV-vel vett fel hitelt.
Ezenkívül fizesse meg a DSCR arányt
Értelmezés
Most elgondolkodhat azon, hogy miért fontos az LTV, és hogyan kell az LTV-t néznünk a hitelezés és a hitelfelvétel szempontjából.
Így befolyásolja az LTV a hitelezést -
- Az LTV jelentős szerepet vállal a jelzálog- vagy lakáscélú hitel vagy hitelkeret biztosításában.
- Ez drasztikus módon befolyásolja a hitelfelvevőt is. Úgy tűnik, hogy a hitelfelvevő kezdetben élvezi, mivel csökken a fizetési százalék. De ha figyelembe vesszük a hosszú távú hatást, akkor ez hatalmas és magasabb LTV arra kényszeríti a hitelfelvevőt, hogy egy adott időszak alatt sokkal többet fizetjen a hitelezőnek.
- Most tegyük fel, hogy hitelfelvevőként elfogadsz egy magasabb hitel / arány arányt. Akkor mi lesz? Ha az első jelzálog aránya meghaladja a 80% -ot, akkor a hitelezőknek magán jelzálogbiztosításra (PMI) van szükségük. Ilyen esetekben a hitelfelvevőknek van lehetőségük. Először is beszélhetnek a hitelezőkkel, és megegyezhetnek a 80% -os hitel / érték arány mellett, és ha ez nem válik elégségessé, a hitelfelvevők másodlagos finanszírozásra fordíthatják a fennmaradó szükséges összeget.
- Most arra kell gondolnia, hogy mi adna további előnyöket? Ha az első jelzáloghoz folyamodik, és 78% -os hitel / érték arányt ér el, a magán jelzálogbiztosítás (PMI) teljesen megszűnik. De ebben az esetben meg kell fizetni a második zálogjogot, amelynek kamatai sokkal nagyobbak, mint az első jelzálog.
- Ez egy másik fogalomhoz vezet, amely a hitel és az érték arányának (LTV) kiterjesztése, és amely a kombinált hitel az érték arányhoz (CLTV). A CLTV segít a hitelfelvevőknek abban, hogy alacsonyan tartsák az LTV-t, így egyáltalán nem kell fizetniük a PMI-t.
LTV példa
1. példa
Vessünk egy pillantást az alábbi információkra -
| USA dollárban | A bank | B bank |
| Jelzálog összeg | 300 000 | 250 000 |
| A tulajdon értékelt értéke | 400 000 | 350 000 |
Az egyszerű képlet követésével kiszámoljuk a hitel / érték arányt (LTV).
LTV = ingatlan jelzálog összege / értékelt értéke
Az A bank esetében az LTV = (300 000/400 000) = 75%.
A B bank esetében az LTV = (250 000/350 000) = 71,42% lenne.
Tehát mi lenne a következtetés mindkét bank LTV kiszámítása után? Itt van a következtetés -
Először is, a B bank alacsonyabb LTV-vel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy a kölcsön összegében rejlő kockázat kisebb lenne, és így a kamatláb is alacsonyabb lenne. Segíteni fog a hitelfelvevőnek. De az A bank esetében az LTV valamivel magasabb. De mivel nem éri el a 80% -ot, a hitelfelvevőnek nem kell magán jelzálogbiztosítást nyújtania.
Most nézzünk meg néhány példát különböző változókkal.
2. példa
Vessünk egy pillantást az alábbi információkra -
| USA dollárban | A bank | B bank |
| Vételár | 400 000 | 350 000 |
| Előleg | 80 000 | 70 000 |
| A tulajdon értékelt értéke | 400 000 | 350 000 |
Ebben a példában nem kaptuk meg a jelzálog összegét; inkább rendelkezünk az előleghez szükséges információkkal. Tehát hogyan számolnánk ki a jelzálog összegét?
Így tehetünk - le kell vonnunk az előleget a vételárból.
Számítsuk ki -
| USA dollárban | A bank | B bank |
| Vételár | 400 000 | 350 000 |
| (-) Előleg | (80 000) | (70 000) |
| Jelzálog összeg | 320 000 | 280 000 |
Most kiszámíthatjuk a hitel / érték arányt (LTV).
Az A bank esetében az LTV = (320 000/400 000) = 80% lenne.
A B bank esetében az LTV = (280 000/350 000) = 80% lenne.
Ebben az esetben mindkét bank aránya 80%. Most a banknak kell eldöntenie, hogy szükséges-e ehhez PMI vagy sem. Az esetek többségében a PMI-re nem lesz szükség az LTV 80% -áig.
3. példa
Most nézzünk meg néhány további dolgot, hogy megértsük a hitel és az érték arányát.
| USA dollárban | A bank | B bank |
| Vételár | 400 000 | 350 000 |
| Előleg | 80 000 | 70 000 |
| A tulajdon értékelt értéke | 400 000 | 350 000 |
Itt van mind az ingatlan vételára, mind pedig az értékelt értéke. Ebben az esetben mit veszünk figyelembe a hitel / érték arány kiszámításakor?
Itt az üzlet. Figyelembe kell vennünk azt, amelyik kisebb az ingatlan vételáránál vagy értékelt értékénél.
Számoljunk.
Először kiszámoljuk a kölcsön összegét (jelzálog összegét).
| USA dollárban | A bank | B bank |
| Vételár | 400 000 | 350 000 |
| (-) Előleg | (80 000) | (70 000) |
| Jelzálog összeg | 320 000 | 280 000 |
Most megtudnánk az LTV-t.
Írjuk le a képletet, hogy egy adott dolog egyértelmű legyen.
LTV képlet = Jelzálog összeg / az ingatlan vételárának vagy értékelt értékének kisebb értéke.
Ebben az esetben az ingatlan vételára és értékelt értéke egyaránt megegyezik. Tehát ugyanazt az értéket vennénk.
Az A bank esetében az LTV = (320 000/400 000) = 80% lenne.
A B bank esetében az LTV = (280 000/350 000) = 80% lenne.
4. példa
Most tegyünk egy másik példát az ingatlan és a vételár különböző értékelt értékeivel.
| USA dollárban | A bank | B bank |
| Vételár | 360 000 | 330 000 |
| Előleg | 80 000 | 70 000 |
| A tulajdon értékelt értéke | 400 000 | 350 000 |
Ez egy másik példa, mert észrevehet különbséget az ingatlan értékelt értéke és a vételár között.
Először számítsuk ki a jelzálog összegét.
| USA dollárban | A bank | B bank |
| Vételár | 360 000 | 330 000 |
| (-) Előleg | (80 000) | (70 000) |
| Jelzálog összeg | 280 000 | 260 000 |
A jelzálog összeg megszerzéséhez mindig az előleget vonjuk le a vételárból, nem pedig az ingatlan értékelt értékét.
Mivel a vételár alacsonyabb, mint egy ingatlan becsült értéke, a hitel / érték arány kiszámításakor figyelembe vennénk a vételárat.
Nézzük meg -
Az A bank esetében az LTV = (280 000/360 000) = 77,78% lenne.
A B bank esetében az LTV = (260 000/330 000) = 78,79% lenne.
Ebben az esetben láthatjuk, hogy a B Bank LTV-je valamivel több, mint az A Bank.
5. példa (kombinált LTV)
Most vannak olyan esetek, amikor egy személy két hitelt vesz fel az LTV csökkentése érdekében, és így kisebb költségeket kell elszenvednie. Ebben az esetben ki kell számolnunk a kombinált LTV-t.
Nézzünk meg egy példát.
| USA dollárban | A bank |
| 1. kölcsön | 200 000 |
| 2. kölcsön | 50 000 |
| A tulajdon értékelt értéke | 400 000 |
A kombinált LTV egyszerű képlettel rendelkezik. Itt van -
CLTV = 1. kölcsön + 2. kölcsön / az ingatlan teljes értéke
Számítsuk ki most az A bank Kombinált LTV-jét -
(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.
Most ez az LTV sokkal alacsonyabb. Általában, ha a hitelfelvevő jó hitellel rendelkezik, akkor a bank megengedi az 80% feletti LTV-t. És ha a hitelfelvevő nem rendelkezik jó hitellel, általában a hitelezők nem haladják meg a 80% -ot.
Hitel-érték arány Példa használt autókölcsönökre és új autókölcsönökre
Ebben a részben két, szinte hasonló iparág LTV-jét vizsgáljuk meg. Példákat veszünk két, szinte hasonló iparágra, hogy megértsük a hitel és az érték arányát, és hogy mindkettő milyen drasztikusan különbözik egymástól.
Először nézzük meg a használt autó kölcsönök példáját -
A fenti ábra alapján egyértelmű, hogy ennek az iparágnak az LTV-aránya túl magas. Bizonyos esetekben még a 99% -ot is megérintette. A megfigyelésből kiderül, hogy a hitel / érték arány mindig meghaladja a 90% -ot.
Vessünk egy pillantást az USA új autókölcsön-iparára.
A fenti grafikonon láthatjuk, hogy az új gépjármű-hitelek LTV-aránya majdnem 10% -kal alacsonyabb, mint a használt autók LTV-je. Az új gépjárműkölcsönök esetében pedig a hitel-érték arány 80-90% között mozog.
Most az a kérdés, hogy miért? Miért magasabb a használt gépjármű-kölcsönök hitel-érték aránya, mint az új gépjármű-hitelek aránya az értéknél? Ennek két különös oka lehet -
- Először talán a használt autó tulajdonosok hitelképessége kétségesebb, mint az új gépjármű használók. Így a kockázat nagyobb, és ezért az LTV inkább a használt autókölcsönök esetében.
- Másodszor, mivel az új autók vásárlói sokkal többet fizetnének (mivel az új autók ára több lenne, mint a használt autóké), megbízhatóbbak az EMI fizetése szempontjából.
Korlátozások
Az LTV nagyon hasznos a hitelfelvevőknek történő kölcsönkölcsön szempontjából. De néhány dolgot szem előtt kell tartanod. Ez akkor alkalmazható, ha az LTV magas.
- A kamatláb sokkal magasabb lenne, ami hosszú távon növeli a teljes fizetendő összeget.
- Magán jelzálogbiztosítást (PMI) kell fizetnie, ha az LTV meghaladja a 80% -ot. Ebben az esetben igénybe veheti a második zálogjogot (gondoljon a kombinált LTV-re).
- Ha a hitel és az érték aránya meghaladja a 100% -ot (ezt víz alatti jelzálognak hívják), akkor nem kap semmilyen adókedvezményt.
Végső soron
A hitel / érték arány nagyon hasznos mind a hitelezők, mind a hitelfelvevők számára. De mindkettőjüknek 80% alatt kell tartania a kisebb kockázat és jobb üzleti következmények biztosítása érdekében.
Hasznos bejegyzések
- Ár-könyv szerinti érték arány
- EV és értékesítési arány
- Készletforgalmi arány képlet
- Hajó kölcsön kalkulátor
