Az eladó finanszírozásának meghatározása
Az eladói finanszírozás az ingatlan vevője és eladója közötti megállapodás, amelyben pénzügyi intézmény helyett az eladó irányítja a jelzálogkölcsön folyamatát és hitelt nyújt; a vevő az ingatlanár tőkeösszegének kezdeti előlegét fizeti be, majd a fennmaradó összeget havi befizetések útján teljesítik, a hitel kamatának néhány százalékával.
Az eladó finanszírozásának típusai
Az alábbiakban bemutatjuk az eladói finanszírozás típusait
- All-inclusive jelzálog : - Ebben a tulajdonosban házat ad el a vevőnek egy all-inclusive bizalmi okiratért, és a teljes lakásár-egyenlegért köteles váltót viselni, ha van kevesebb előleg.
- Saját bérleti díj : - A vevőnek lehetősége van, de nem köteles ingatlant vásárolni az eladótól, de a vevő megkapja a jogot arra, hogy a házat az előleggel birtokolja, miközben rendszeres havi bérleti díjat is fizet. Az adott szerződés futamideje lejártával a vevőnek lehetősége van kifizetni a szerződés egyenlegét az eladónak. Az ilyen szerződésekben az eladók tisztességes összeget kérnek vissza nem térítendő előlegként, amennyiben a vevő úgy dönt, hogy nem vásárol. Más esetekben a Vevő védelmet kap a bérleti szerződés nyilvántartásával, amellyel az eladó nem tudja másnak eladni az ingatlant.
- Második zálogjog / junior jelzálog : - Az eladó sokszor kockázatot érez azzal, hogy eladó-finanszírozási szerződést köt a vevővel, így ehelyett a vevő opciót kap második jelzálog felvételére, azaz a finanszírozás nagy részét banktól, az eladó pedig többi. Ebben a típusú szerződésben a vevő két fizetést teljesít, havonta, azaz először a bankba, másodszor pedig az eladóhoz. Ez a típusú szerződés csökkenti a vevő nemteljesítésének kockázatát.
- Wrap-Around : - Az átgondolt jelzálog jó lehetőség az eladó számára, hogy jobb megtérülési rátát szerezzen. Ha az eladónak van olyan jelzálogköltsége, amelyet nem fizettek ki teljesen, de az eladó ingatlanfinanszírozási lehetőséggel értékesíti az ingatlant, amelyben magasabb kamatot számíthat fel az ingatlan árán, előleg nélkül, és fenntarthatja folyamatos jelzálogkölcsönét egy banktól, valamint extra megtérülési rátát keresni. Például X úr vett egy házat 200 000 USD jelzáloggal 4,5% -os árfolyamon. A ház jelenlegi értéke 250 000 dollár. Tehát eladói finanszírozási szerződést köt egy új vevővel azáltal, hogy 50 000 dolláros előleget fizet és 200 000 dollárt marad 7,5% -os kamatlábbal. Az ilyen szerződéseket többnyire letéti társaságok kötik, amelyek biztosítják, hogy a fizetési folyamat egyértelmű maradjon.
- Földszerződés : - Ebben a típusú szerződésben a tulajdonjog nem kerül átruházásra a vevőre, hanem méltányos részesedést szerez egy ingatlanban. A vevő csak az aláírt szerződés utolsó kifizetése után kapja meg a tulajdonjog törvényes átruházását az eladótól.
Példa az eladó finanszírozására
X úr házát 250 000 dollárért adja el. Y úr önálló vállalkozó, és jövedelme szabálytalansága miatt még mindig nem képes jó kreditpontszámot elérni. Y úr nem veheti fel a hitelt hagyományos módszerrel. X úr háttérellenőrzést végez Y úrral, és képes bizalmat kialakítani általános szakmájában. Ezért X és Y úr megállapodást kötnek, amelyben Y vállalja, hogy 20 év alatt 50 000 USD és 200 000 USD fennmaradó összeget fizet az EMI-ben további 6% -os kamat mellett.
Megoldás
Az alábbiakban megadjuk a fizetés kiszámításához szükséges adatokat
Az EMI kiszámítása a következő -
- = ((200 000 USD X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Teljes fizetés
- Teljes fizetés = 343886,9
A fenti példában a vevő és az eladó más pénzügyi intézmény bevonása nélkül köt szerződést. Fontos tényezők szükségesek -
- Az eladó tulajdonában van. (Nulla adósság / nagyon alacsony adósság, amely az ügylet lezárásakor rendezhető)
- Az eladó szándékosan kitölti az összes szükséges jogi dokumentumot, hogy átadja a vevőnek.
- A vevő és az eladó közötti szerződés, amelyben a vevő vállalja a fizetést az eladó-finanszírozási szerződés feltételei szerint.
Az eladói finanszírozás előnyei
Előnyök a vevő számára
- Kevesebb papírmunka : - Bár az eladónak továbbra is teljes bizalmat kell tanúsítania ön iránt az ilyen megállapodás megkötésében, a kevesebb papírmunka és eljárás megkönnyíti ezt.
- Tárgyalható : - A bankkal vagy bármely más pénzügyi intézménnyel ellentétben a vevő tárgyalhat az összeg feltételeiről, feltételeiről és kamatlábáról.
- Alacsonyabb költség : - Intézményi hitelező nélkül nincsenek feldolgozási díjak, adminisztrációs díjak vagy származó díjak.
- Gyorsabb zárás : - Nincs bürokrácia, ismétlődő folyamat, ellenőrzések stb.
Előnyök az eladó számára
- Az eladó ugyanolyan állapotban adhat el ingatlant, a hagyományos hitelezők költséges javításai vagy módosításai nélkül.
- Ismerős befektetés : - A tényleges tulajdonban lévő ingatlan általi jelzálogkölcsön biztosítása időre sokkal megnyugtatóbb, mint bármely más ismeretlen befektetés.
- Rendszeres jövedelem : - Folyamatos jövedelem anélkül, hogy aggódnunk kellene egy ingatlan birtoklása és kezelése miatt.
- Nemteljesítés esetén az eladónak meg kell őriznie az előleget és az ingatlan tulajdonjogát.
- Adóelőny : - Részletesen történő értékesítés elhalasztja az ingatlan tőkenyereségét, ami hozzájárul a magas szintű adók megtakarításához.
- Magasabb hozam: - Az eladói finanszírozási szerződés magasabb hozamot biztosít egy időszak alatt, mint az egyszeri hosszú távú tőkenyereség.
Az eladói finanszírozás hátrányai
Hátrányok a vevő számára
- Magas kamatláb : - Az eladói finanszírozás kamatlába sok esetben magasabb a bankokhoz képest.
- A feltételek megértése : - Olyan záradékok, mint az „esedékessé váló”, mely bank zárhatja le az ügyletet, ha az eladó még mindig nem fizette meg a teljes jelzálogköltséget. A vevőnek el kell olvasnia és meg kell értenie a szerződésben szereplő összes feltételt és azok jogi jelentését.
- Nemteljesítés esetén egy idő után, ha a vevő nem tudja biztosítani a finanszírozást, elveszítheti az előlegként és havi befizetésként befizetett összes pénzt plusz ház.
Hátrányok az eladó számára
- Kockázatelemzés : - Az eladónak elemeznie kell az eladó finanszírozásával járó kockázatot, és meg kell hoznia néhány szükséges döntést a részvételről.
- Bizalom a vásárlóban : - A bankok egy bizonyos folyamatot folytatnak annak érdekében, hogy jogosultak legyenek a kölcsönre. Az eladó esetében a finanszírozó eladónak meg kell találnia a módját, hogy higgyen a vevő képességében és megbízhatóságában.
- Alapértelmezett : - Nemteljesítés esetén a kizárás folyamatát az eladónak kell feldolgoznia arra az esetre, ha a vevő nem költözik el.
- Javítási költség : - Lehetséges, hogy az eladónak javítást és ingatlanváltoztatást kell végrehajtania a vevő nemteljesítése esetén.
Következtetés
Az eladói finanszírozás jobb lehetőség azoknak a magánszemélyeknek, akiknek szabálytalanságai vannak a jövedelemben, vagy akiknek alacsonyabb a hitelminőségük. Számos tényező veszi figyelembe, például az ilyen típusú szerződések tárgyalásának megközelítése, a vevő és az eladó közötti bizalom kiépítése, az ilyen szerződésekben teljesítendő jogi követelmények megértése, ahelyett, hogy ezt finanszírozás eszközeként alkalmaznák, ennek a lehetőségnek megfelelőnek kell lennie csak akkor, ha egy adott időszakban illeszkedik befektetési stratégiájába. Fontos, ha az ilyen szerződések jogi ügyvédek útján jönnek létre, olyan fontos kérdések megvitatására, mint az ár, a kamatláb, a felhalmozódó kamat, a fizetés dátuma, a lejárat dátuma és az esedékessé váló záradék.
