Foglalkoztatási ráta (meghatározás, képlet) Hogyan lehet kiszámolni?

Mi a foglaltság?

A kihasználtság meghatározása a bérelt egységek aránya az épületben, toronyban, lakóegységben, államban vagy egy városban rendelkezésre álló egységek teljes számához viszonyítva. Az egyik kritikus és fontos fogalom azoknak a befektetőknek, akik meglehetősen érdekeltek az ingatlanügyletek kezelésében.

Általában egy ingatlanos játékos több szállásegységet vásárol, és portfóliót tartanak fenn rajta. Elsődleges szándékuk az ilyen egységekből származó bérleti jövedelem megszerzése. Ezért az ilyen befektetők számára a kihasználtság meghatározásával próbálják felmérni az ingatlanportfolió teljesítményét.

A kihasználtság aránya fordítottan függ az üresedési aránytól. Az üresedési arány az üres egységek és az összes rendelkezésre álló hely arányában van kifejezve. Fizikai és gazdasági ketté lehet osztani.

Kihasználtsági képlet

Matematikailag a fizikai szintet a következőképpen fejezik ki: -

Foglalkoztatási arány = Összes bérelt egység / Összes rendelkezésre álló hely vagy egység

A gazdasági kihasználtsági mutató olyan mutató, amely a tulajdonos által beszedett bruttó potenciális bérleti díj szempontjából elemzi. Matematikailag a következőképpen fejezhető ki: -

Gazdasági kihasználtsági ráta = Összeszedett bruttó bérleti díj / Teljes bruttó potenciális bérleti díj.

Magyarázat

A fizikai foglaltsági képlet a következő lépésekkel számítható ki:

• 1. lépés: Először határozza meg a rendelkezésre álló egységek számát.
• 2. lépés: Ezután határozza meg a foglalt egységek számát.
• 3. lépés: Ezután ossza meg a foglalt egységek számát az összes rendelkezésre álló egységgel.

A gazdasági kihasználtsági képlet kiszámítható az alábbi lépések követésével:

• 1. lépés: Kezdetben határozza meg az egyes egységek által biztosított bérleti díjat.
• 2. lépés: Ezután határozza meg a portfólióból származó teljes bérleti díj összegét.
• 3. lépés: Ezután határozza meg a megszállt egységektől beszedett bérleti díjat, és adja össze őket.
• 4. lépés: Ezután ossza el az összegyűjtött bruttó bérleti jövedelmet a bruttó potenciális bérleti díjjal, amely a gazdasági vagy szállásegységből származhat.

Példák a kihasználtsági képletre (Excel sablonnal)

1. példa

Vegyük a kereskedelmi ingatlanok példáját. A kereskedelmi ingatlan 200 egységből áll. A foglalt egységek száma 140 egységre tehető. Segítsen a befektetőnek meghatározni a fizikai foglaltságot.

Megoldás

• = 140/200

Ezért a kereskedelmi ingatlanok fizikai kihasználtsága 70 százalék.

2. példa

Vegyünk egy ingatlanbefektető példáját, aki 20 egység lakótelepet tart. A befektető 80 000 dollárt szerezhet a teljes portfólióból, míg a foglalt egységekből 55 000 dollárt keres. Az elfoglalt egységek száma 15 egység. Segítsen a befektetőnek meghatározni a fizikai és gazdasági foglaltságot.

Megoldás

• = 15/20

Ezért a portfólió fizikai kihasználtsága 75%.

A gazdasági kihasználtsági ráta kiszámítása az alábbiak szerint történhet:

• = 55000 USD / 80000 USD

A kihasználtsági képlet relevanciája és használata

A magas kihasználtság általában azt jelzi, hogy az ingatlanokat a maximális bérleti jövedelem megszerzésére használják. Ennek oka az, hogy egyértelműen jelzi, hogy egy ingatlan befektető mennyi várható pénzáramlást kereshet portfóliójából. Továbbá, egy jól karbantartott ingatlanportfolió jó bevételi forrást generálhat, és álcázott aranybányának vagy valódi pénzszerzőnek tekinthető.

Röviden arra lehet következtetni, hogy ez az arány segít megjósolni a jövedelem állandó áramlását. A befektető érdekelt lehet a bevásárlóközpontba történő befektetésben, vagy a közepes méretű bevásárlóközpontok stabil jövedelemáramot kereshetnek, ha folytatja a beruházást. Ha a befektetőnek alacsony kihasználtsággal kell szembenéznie, akkor a befektetőnek keményen be kell vetnie magát, és további bérlőket kell keresnie, akik ilyen üres egységeket foglalhatnak el.

Az alacsony kihasználtsággal rendelkező befektetőnek ezt gyorsan el kell érnie, hogy ne kelljen viselniük az üres egységek fenntartási költségeit, és képesek legyenek megtérülni a befektetéseik felett, valamint az ingatlanadóikat a ezek a származtatott jövedelemáramok. Továbbá, mivel ezek a helyek üresek, a befektető elveszíti a lehetőségét a maximális jövedelem megszerzésére.

Az a befektető, akit a tartósan alacsony kihasználtság problémája okoz, azt sugallja, hogy az egységek nincsenek megfelelően karbantartva, vagy az ilyen egységek nemkívánatos helyen helyezkednek el, vagy rossz építési anyagokkal hozhatók létre. A kereskedelmi ingatlanokon kívül a kihasználtság jelentős alkalmazási területekkel rendelkezik a kórházakban, a szállodákban, az idősebb lakóegységekben és a call centerekben. A telefonos központokban általában a csoport vezetője felméri, hogy egy munkatárs mennyi időt tölt a hívásban a kiosztott órákkal összhangban.