Mi az a készpénz-visszatérítés (COCR)?
A Cash On Cash Return egy olyan mutatószám, amelyet a befektetési célú ingatlanok teljes bevételének megítélésére használnak, a megtérülés a befektetési célú ingatlanon elért összes pénzbeli jövedelem egyszerű szavakkal megfogalmazva. az ingatlanba történő befektetéssel, nem pedig a jelzáloggal történt, és az ingatlanból származó bérleti jövedelem teljes összegének és az ingatlanban eredetileg végrehajtott teljes készpénz-befektetés hányadosa.
Képlet
Ezt a képletet meg kell jegyezni, hogy a saját tőke osztalék mértéke csak a tényleges befektetett készpénz, vagyis a befektetésbe bevont tőke megtérülését méri. Így az intézkedés nem tartalmazza az ingatlan megvásárlásával járó adósságot, amely az ingatlanok közös finanszírozási eszköze.
A készpénz visszatérítésének kiszámítása (példával)
Vizsgáljuk meg a példát a fenti COCR képlet használatával:
Hitel nélküli befektetés
Egy befektető 2 000 000 dollárért vásárol ingatlant, és havi 8 000 dolláros bérleti díjat kap. 2000 dollárért meg kell fizetnie az ingatlan fenntartási költségeit.
- Most az ingatlan havi jövedelme = 8000 - 2000 = 6000 USD
- Éves jövedelem = 12 X 6000 = 72000 USD
- Így a COCR képlete = éves adózás előtti cash flow / Összes befektetett készpénz = 72000/2000000 = 3,6%
Befektetés az ingatlan kölcsönbe
Egy befektető 2 000 000 dolláros bérleményt vásárol 500 000 dolláros előleggel. Havonta 8000 dolláros bérleti díjat kap, havonta 4000 dollár karbantartási és kamatköltségeket fizet.
- Most a befektető havi jövedelme a kiadások után = 8000 - 4000 = 4000 USD
- Éves jövedelem = 12 X 4000 = 48000 USD
- Így készpénz-visszatérítés = 48000/500000 = 9,6%
A fenti példákban a hitel növelte ezt az arányt. A kölcsönök vagy a tőkeáttétel növeli a befektető kockázatát. Bármilyen kárt, többletköltséget, értékvesztési veszteséget, tőkevesztést a befektetőnek kell magának megtennie, és a bankoknak időben vissza kell fizetniük.
Azonban nem mindig ez a helyzet; ez az arány sok más tényezőtől függ, mint az ár, a kölcsön összege, a havi bérleti díj, a havi kölcsön kifizetések stb.
Cash-Cash Cash Return és Investment Return (ROI) különbségek
A COCR és a beruházás megtérülése (ROI) közötti különbségek:
A befektetés megtérülése magában foglalja a teljes beruházás megtérülését. Figyelembe venné a beruházás tőkenyereségét is. Míg ez csak az éves pénzbevételt számolja el. Mivel az ingatlanbefektetés COCR-je, az eszközöket nagyon hosszú ideig, általában 10-20 évig tartják, a tőkenyereséget nehéz megbecsülni. Továbbá az ingatlan tőkenyeresége az ingatlan helyétől, a geopolitikai forgatókönyvtől, a gazdasági körülményektől és egyéb tényezőktől függően.
Így az ingatlanbefektetésekbe történő befektetés mérésére és összehasonlítására a COCR jobb mérőszám.
Előnyök
- Az arány könnyen kiszámítható a COCR-re. Az arány egyszerű és gyors módszer a különböző befektetési lehetőségek hozamának összehasonlítására. Az arány a befektető számára lehetőséget kínál arra, hogy ne csak az ingatlan eszközosztályban, hanem az eszközosztályok között is összehasonlítsa a hozamot a készpénzben.
Hátrányok
- A COCR kiszámítása az összes befektetett készpénz adózás előtti cash flow-ján alapul. Mivel az arány számlálója az adó előtti cash flow előtt van, nem veszi figyelembe az egyén adótartalmát és adókiáramlását. A befektetési lehetőséget befolyásolhatják az egyén adókedvezményei és adójövedelme, amelyek nem szerepelnek a megtérülési arányban
- A készpénz-visszatérítés nem számolja a tőke megtérülését. A tőke megtérülése magasabb hozamot jelenthet, mivel a tőke megtérülése nem jövedelem.
- Az ingatlan birtoklásának egyéb kockázatait az arány tartalmazza. A befektetőnek az ingatlanba történő befektetés előtt kellő körültekintést és a megtérülési ráta kiszámítását kell végeznie.
- Az arány a készpénz készpénz-visszatérítés kiszámításához szükséges egyszerű kamaton alapul, és nem az összetett kamatszámításon. A még kisméretű kamatos kamatlábú befektetési lehetőség kiváló lehetőség lehet, mint a magas készpénz-hozam megtérülésű befektetés.
- Az arány nem veszi figyelembe a pénz időértékét. Ennélfogva csak a befektetés első évére lép érvénybe, ha abszolút arányt mérnek, és az egyedi befektetés sajáttőke-osztalékát mérik.
Mi a jó készpénz-hozam arány?
A jó COCR abszolút száma változó. Míg a szakértők szerint a 8% -os hozam jó arány, míg egyes szakértők 8-12% közötti tartományt keresnek. Egyes befektetők nem fektethetnek be, ha nem garantálják számukra a 15 vagy 20% -os COCR-t.
Következtetés
A saját tőke osztalék aránya megadja az adózás előtti cash-flow és az eredetileg befektetett tőke arányának arányát. Nem tartalmazza a pénzintézetektől felvett hiteleket, miközben kiszámítják a készpénz készpénz-hozam arányát.
Habár ez egy egyszerű mutató, nem mond el mindent a bérleményről, és nem szabad egyetlen befektetési döntés meghozatalaként meghozni. Az ingatlanbefektetések COCR-jéhez mély és kifinomult elemzési szintre van szükség, amely többek között olyan kvalitatív elemzést is tartalmaz, mint az ingatlan elhelyezkedése, a terület jövőbeli kilátásai, a hely kereskedelmi esztétikája.
A jó COCR arány nem veszi figyelembe az adókedvezményeket, az alternatív finanszírozási forrásokat, a lehetséges finanszírozási struktúrát. Azonban a jó COCR arány továbbra is a legalapvetőbb és legfontosabb mutató a jobb befektetési lehetőség jelzésére.
