Jelzálog átdolgozás definíciója
A jelzálog-átdolgozás akkor történik, amikor a hitelfelvevő előre fizeti a fennálló tőke egy részét vagy teljes összegét, aminek következtében csökken a hitelegyenleg, és ezért a pénzintézet a hátralévő időszak, a fennmaradó tőkeösszeg és a kamatláb alapján újraszámolja a jelzálogkölcsön havi hitelkifizetéseit.
- Ha a hitelfelvevőnek nagy mennyiségű pénze van, akkor ezt a pénzt jelzálog formájában át lehet utalni a hitelezőnek, hogy csökkentse a kölcsön fennálló egyenlegét, valamint csökkentse az ilyen kölcsön kamatterhét és havi tőketerhét. .
- Így a hitelfelvevő előlegeket fizet a fennálló tőkeösszeg beszámításáért, a hitelező pedig a fennmaradó összeget újraszámítja a hátralévő futamidővel és a kamatlábbal, amely biztosítja az átengedett jelzálogösszeget.
- Ezenkívül a hitelfelvevő által a hitelezőnek fizetendő kamat teljes összege a jelzálog átdolgozása után nyilvánvalóan alacsonyabb lesz ahhoz az összeghez képest, amelyet a hitelfelvevő ennek nélkül fizetett volna meg.
- Ennek oka a pénzfaktor időértéke, amely jelen van a fennálló tőke kamatszámításában.
Hogyan működik a jelzálog-átdolgozás?
A jelzálog átdolgozása a finanszírozás alapelvén működik. Számos tényező van, amelyek miatt a hitelező kamatot számít fel, amely magában foglalja az idő tényezőt és a kockázati tényezőt is. A pénz időértékének fogalma, figyelembe véve a különböző elemeket, mint például a kamatláb, az időtartam, a hitelfelvétel hátralévő összege stb. A hitel törlesztésére általában vannak speciális amortizációs ütemtervek, amelyek egyenlő havi fizetést vagy fizetést tartalmaznak tőke és kamat előre meghatározott kamatláb szerint.
Ha azonban a tőketörlesztés meghaladja az adott részletre fizetendő fennálló összeget, a fennmaradó egyenleg összegét a pénzügyi fogalmak felhasználásával kell újraszámolni, figyelembe véve a kamatlábbal diszkontált egyenlegkölcsön jelenértékét.
Jelzálog átdolgozásának számításai
Minden hitelfelvevő nem engedélyezi a kölcsön átdolgozását. Ezért az első dolog, amit biztosítani kell, hogy a hitelfelvevő ugyanazt engedi meg, mint a megkötött szerződés. A következő feltételeknek teljesülniük kell:
- A minimális tőke-csökkentési előírásoknak teljesülniük kell: ahol a hitelfelvevő megengedi az átdolgozást, a tőke minimális összegének visszafizetésére vonatkozó speciális normák vannak, amelyeket első feltételként teljesíteni kell.
- Az átdolgozási díjakat a hitelfelvevőnek kell fizetnie a pénzügyi intézmények normáinak megfelelően.
Az alábbiakban látható a számítási példa a jelzálog átdolgozására.
| Részletek | Összeg |
| Jelenlegi tőkeegyenleg | 1 125 000,00 USD |
| Éves kamatláb | 5.00% |
| Aktuális havi tőke- és kamatfizetések | 100 000,00 USD |
| Kamatrész maradt | 29 671,58 USD |
| A tőke egyösszegű csökkentése | 500 000,00 USD |
| Átdolgozási díj | 25 000,00 USD |
Számolja ki az újrafogalmazott jelzálog-megtakarításokat.
Megoldás:
A fennmaradó kifizetések száma 12. Most először az átdolgozott hitelegyenleget számoljuk ki.
- Átdolgozott hitelegyenleg = Jelenlegi tőkeegyenleg - A tőke egyösszegű csökkentése
- = 1 125 000–500 000 USD
- = 625 000 USD
A fennmaradó részlet összegének kiszámítása:
- Részlet = Alapösszeg / járadék tényező @ 5% 12 hónapig
- = 625 000 USD / 11,68122
- = 53 504,69 USD
Az átdolgozható jelzálog típusok
- Amint azt korábban említettük, csak azok a jelzálogkölcsönök tudnak csak átdolgozni, amelyekben az egyedi feltételek lehetővé teszik az átdolgozást. Az ilyen jelzálogkölcsönök negatívan amortizált kölcsönhöz kapcsolódnak, amelynek fizetési struktúrája lehetővé teszi a kölcsön kamatterhénél alacsonyabb összeg visszafizetését.
- A negatívan amortizált jelzálogkölcsönöket fizetési opcióval módosítható kamatozású jelzálognak vagy Option ARM-nek is nevezik.
- Ezenkívül egyetlen kormány által támogatott kölcsönt sem lehet újra leadni, ezért a Jumbo CD-ket, az USDA, a VA kölcsönt stb. Nem lehet átdolgozni.
Különbség a jelzálog átdolgozása és az újrafinanszírozás között
- Ha a hitelfelvevő jelentős összeget fizet át egyösszegű kölcsönként és teljesíti az előre meghatározott feltételeket, akkor az ilyen visszafizetés jelzálog-átdolgozásnak nevezhető, másrészt a hitel refinanszírozása akkor történik meg, amikor a hitelfelvevő a meglévő hitelt új kölcsönvé alakítja, amely a kölcsön különböző feltételei kedvező feltételeket jelentenek a hitelfelvevő számára. Így van egy vékony vonal, amely meghatározza a jelzálog-átdolgozás és az újrafinanszírozás közötti különbséget.
- Az előbbiek feltételei szerint a hitelfelvevő egyösszegű kifizetéseket teljesít, teljesítve a megadott visszafizetési ütemtervet, és a hitelező átütemezte a fennmaradó tőkeegyenleget, amely az éves kamatfizetés szempontjából alacsonyabb összeg, az évek száma visszafizetés és az éves visszafizetés, míg a későbbiekben a kölcsön átadására akkor kerül sor, amikor az új hitelező átadta a kölcsönt a régi hitelezőtől, és a további visszafizetést csak az új feltételeknek kell teljesítenie az új hitelezőnek. a kölcsön.
Jelzálog-átdolgozás előnyei és hátrányai
Az alábbiakban bemutatjuk a jelzálog-átdolgozás egyes előnyeit és hátrányait.
Jelzálog-átdolgozási profik
- A kölcsönök után fizetett összes kamat sokkal alacsonyabb ahhoz képest, hogy mekkora kamatot kell fizetni, ha nem történik meg a jelzálog átdolgozása. Ezért csökkenti a havi fizetési terheket
- A hitelfelvevő által fizetendő átlagos kamatláb összhangban van a várható kamatlábbal.
- Az új hitel igénybevétele unalmas munkává válik, és ezért a jelzálog-átdolgozási folyamat megszünteti az új hitel megszerzésének adminisztratív munkáját.
Jelzálog átdolgozása hátrányai
- A jelzálog-átdolgozás folyamata nem szűkölködik a hitel futamideje alatt; így a refinanszírozással ellentétben nem csökkenti a kölcsönzési időt.
- Noha a kamatfizetések az átdolgozás miatt csökkennek, a hátránya az, hogy ezáltal több pénze válik be a jelzálogba, és ezért fennáll a likviditási válság esélye.
- Az átdolgozás olyan díjakat von maga után, mint díjak, adminisztratív díjak stb., Így a finanszírozási díjak megnövekednek.
Következtetés
A fenti vita egyértelműen megmutatta, hogy a jelzálog-átdolgozás a fent említett okok miatt eltér a refinanszírozástól. Ezenkívül a jelzálog-átdolgozás egyszerű módot nyújtott a hitelfelvevők számára annak érdekében, hogy a kamatterhet egy bizonyos időtartamra csökkentse azáltal, hogy a lejárati idő változatlan marad, és a tőketörlesztést minden hónapban csökkentik, miután előre megadta a tőkeösszeg egyösszegű összegét. a hitelezőnek.
